立法会九题：市区重建
问题：
据悉，近期受到利率高企、环球经济不明朗及本地楼市调整等因素影响，私人发展商参与市区重建的意欲显着降低，导致多个重建项目（包括土瓜湾「十三街」和「五街」等项目）进度受阻。有意见认为，市区重建局（市建局）作为推动市区更新的主要机构，须确保其重建工作不会因经济环境变化而停滞，避免影响残旧失修楼宇住户改善居住环境的迫切需求。就此，政府可否告知本会，是否知悉：
（一）市建局有否评估当前地产市道疲弱对市区重建项目的具体影响，包括延误项目的详情及受影响的居民人数；
（二）市建局会否积极考虑以整合街区、跨区转移地积比、增加规划弹性或引入其他创新方式，充分释放旧区土地的发展潜力；若会，详情为何；若否，原因为何；
（三）市建局会否考虑增加自行发展住宅项目的比例、善用「一地多用」模式，以及研究发展项目引入更多商业及零售等用途等方式，以提高其项目的可行性和效益；若会，详情为何；若否，原因为何；及
（四）长远而言，市建局会否检讨现行重建策略，确保即使面对经济环境波动，市区重建工作仍能持续推进，以满足市民对改善居住环境的期望？
答复：
主席：
经征询市区重建局（市建局），我对问题的各部分分别答复如下：
（一）根据《市区重建局条例》（第563章），市建局须以应有的谨慎和尽其应尽的努力处理其财政，长远维持稳健财政状况。基于业务性质，市建局每年的财政状况会受楼市的波动和开展项目的进度所影响。为应对经济环境和楼市状况对持续推展市区更新带来的挑战，市建局会以动态管理的策略，不时检视已开展及／或计划开展的重建项目，并因应市场情况和楼宇状况适度调整不同项目的规划和推展步伐，以在维持财务稳健、有效推动旧区更新和回应地区期望之间取得平衡，持续有序地履行市区更新的任务。
与此同时，发展局会继续向市建局提供不同形式的财政支援，亦会联同市建局和相关部门更广泛应用创新规划工具以增加重建的商业效益，并会从政策入手让市建局能持续推进重建项目。详情请见下文：
（二）及（三）市建局近年已开始在合适重建项目应用其《油麻地及旺角地区研究》（《油旺地区研究》）（注）提出的新规划工具。例如，市建局就今个月内招标的旺角山东街／地士道街发展计划，采用更灵活的住用及非住用地积比率互换，在不超过现时总楼面面积下，将住用地积比率上限由7.5放宽至8.5，以增加规划弹性，吸引私人发展商参与。此外，市建局在二○二四年三月公布的旺角洗衣街／花墟道发展计划，透过地积比率转移，整合数个分布零散及缺乏重建潜力的细小地盘，将土地的发展潜力集中在一个较大的地盘上作混合用途发展，增加规划裨益和项目商业效益。在政府支持下，市建局引入「一地多用」模式将不同政府和社区服务集中同一大楼提供，方便市民之余亦能释放政府土地，增加重建项目的发展潜力。市建局在其他合适项目也有利用上述的新规划工具，包括衙前围道／贾炳达道发展计划。在正进行的荃湾和深水埗地区规划研究，政府会与市建局探讨其他工具的可行性，以加快市区更新的步伐。
自行发展住宅项目是其中一个发展可能性，但由于市建局要先行支付住宅建造费用，要考虑所造成的现金流压力。因此，市建局的重建策略依然以与发展商合作为主，通过土地招标由市场进行重建。为此，市建局在去年年底试行「项目发展促进服务」，在展开招标程序前收集发展商对项目的意见，作为优化项目及招标条款的基础，增加发展商的投标意欲和信心。
（四）市建局是政府在市区更新的重要夥伴，政府会确保市建局有足够资源以履行其法定宗旨和政府委讬的任务。除了在市建局成立时向其注资100亿元，政府亦透过豁免市建局重建项目的土地补价，作为额外注资，截至二○二四年三月三十一日，已豁免的补地价金额累积达253亿元。此外，政府会继续支持市建局在合适重建项目内一并整合附近的「政府、机构或社区」用地，既重置及提升相关设施，亦透过释放并向市建局批拨政府土地增加了重建项目的整体发展潜力，换言之这亦是政府对市建局财政上的一种支持方式。政府亦于二○二三年年中批准将市建局的借贷上限由60亿元提高至250亿元，以协助市建局在未来数年要应付多个大型重建项目的资金周转需要。如有需要，政府也会考虑适当地提供其他支持。
此外，政府已展开政策研究，探讨利用新发展土地为未来市建局和私人旧区重建项目创造更有利条件，让市区重建工作得以持续推进。当中，我们会考虑在新发展区拨地建造迁置屋邨，为旧区重建提供调迁空间，亦会探讨跨区地积比率转移的可行性，目的是将旧区重建项目未用尽的地积比率转移到新发展区使用，增加市场参与重建的诱因，亦同时改造发展稠密的旧区，长远减低市区人口，令旧区更新并变得更宜居。我们的目标是在二○二五年上半年提出初步建议。
旧区重建不能单靠市建局，亦需要私营市场力量。刚于二○二四年十二月实施的《2024年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例》，降低了强拍申请门槛和利便相连地段的强拍申请，正是政府其中一项措施鼓励发展商参与重建。
最后，我们的市区更新策略是楼宇复修和重建发展双轨并行。楼宇复修方面，政府于二○二四年十二月展开修订《建筑物条例》（第123章）建议的公众谘询，在今年二月底完结的谘询期内，听取了各界包括就加快楼宇检验和修葺方面的意见。目前所收集的意见普遍支持政府以软硬兼施的方式（即既有支援，亦有惩处制度），促使业主遵办《建筑物条例》的法定命令及通知。政府会考虑收集到的意见，以敲定最终方案并开展修订《建筑物条例》的法律草拟工作，目标于二○二六年上半年提交条例草案。有关加快楼宇检验和修葺的建议如得以落实，将有助业主更好地保养自己的物业，藉纾缓楼宇老化问题，减慢旧楼的重建需要。
注：市建局在二○二一年完成《油旺地区研究》，提出地积比率转移、容许油旺区住用／非住用地积比率互换，以及移除弥敦道两旁商业地带的地积比率限制等建议和新规划工具。
完
2025年3月19日（星期三）
香港时间17时25分
香港时间17时25分
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