立法会：发展局局长动议二读《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》发言全文（只有中文）
主席：
我动议二读《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》（《条例草案》）。
香港目前实行的土地注册制度是契约注册制度，并不提供物业业权的保证。因此，在物业转让时，需要彻底查核过往业权文件以确定业权，令物业交易程序变得繁复、冗长，物业拥有人亦须妥为保存业权文件。
香港是少數仍沿用契约注册制度的经济体系，政府于二○○四年制定《土地业权条例》（第585章）（《业权条例》），目标是以业权注册制度取代契约注册制度。然而，由于实施《业权条例》涉及众多执行细节，而各方仍未能就主要议题达到共識，尤其是如何将现有土地登记转换到业权注册制度，因此，《业权条例》至今仍未生效。
为早日落实新制度，政府现建议「先易后难」，在新土地先行实施业权注册制度（「新土地先行」方案），而在稍后阶段才处理现有土地的转制事宜。「新土地先行」方案获得由土地注册处处长主持和成员包括法律、金融、地产、乡事等界别代表的《业权条例》督导委员会的一致同意。我们亦就方案于二○二二年十二月以及今年一月两次谘询立法会发展事务委员会，委员普遍表示支持。
经考虑各方意见，我们现在提出《条例草案》。《条例草案》首先会为我刚才提到的「新土地」作定义，订明「新土地」包括在《业权条例》生效当日或之后，透过卖地、私人协约，以及以换地方式批出的土地。《条例草案》的其他要点包括：
（一）确立业权不可推翻原则
为提供业权确定性，并与其他司法管辖区的安排看齐，《条例草案》表明，即使物业交易曾牵涉第三者的欺诈，已付出有值代价并管有物业的真诚及对欺诈不知情的买家，仍可享有不可推翻的业权，而未能取回物业的不知情前业主将有权获得土地业权弥偿基金下的赔偿，换言之，虽然早年制定的《业权条例》订明了规则，指明不知情前业主可获得由法庭颁发的命令以更正业权注册纪錄，此规则将不适用于新土地，以切合业权注册制度下，业权注册纪录是业权不可推翻的证据这项大原则。
（二）逆权管有将不适用于新土地
由于业权注册制度的目的是为业权提供明确性，《条例草案》建议在「新土地先行」方案下的新土地将不接受逆权管有申索。
（三）弥偿上限和征费
参考其他司法管辖区的安排，《业权条例》建议按「用者自付」原则成立自负盈亏的弥偿基金，向因第三者欺诈而丧失业权的人士作出弥偿。基金将透过向根据业权注册制度注册的物业转让征费来建立。我们建议对每宗物业转让的代价款额设定0.014%的征费率，即每100万元的物业价值须缴纳140元征费，并将弥偿上限定为5,000万元，预计超过99%的物业交易能获全额保障。上述的征费和弥偿只适用于将来按业权注册制度注册的土地所涉的物业交易。
（四）减低物业欺诈的风险
为减低物业欺诈风险，我们引入多项条款。我们建议透过多项措施减低此风险，包括业权注册申请必须附有由律师发出的核实证明书；向物业业主发出具有先进防伪特征的业权证明书；任何人如要向弥偿基金索偿，必须先向法庭提出更正令申请；授权土地注册处处长在有合理理由怀疑已有或即将有物业欺诈的情况下作出限制令，禁止为物业作出相关业权注册；以及如欺诈地递交注册申请或弥偿申请，属干犯罪行，要负上刑责。
主席，业权注册制度能为土地业权提供明确性，简化物业转让程序，从而提供更有利的营商环境，使香港的土地注册制度与其他司法管辖区看齐。在新土地实施业权注册制度后，可让各方累积实际经验，有助敲定日后把业权注册制度扩展至现有土地的安排。事实上，新旧制度并行运作一段较长时间在海外司法管辖区亦属常见。我们期望逐步扩展实施《土地业权条例》的范围，最终以业权注册制度全面取代在香港已实施了超过180年的契约注册制度。为达致这个最终目标，我们已启动内部研究，评估在现有290万份土地登记册当中有问题的登记册的范围和类型，以便就日后转制制定建议。当「新土地先行」方案在二○二七年上半年实施后，政府会与持份者随即商讨可行的现有土地的转换方案。
主席，《条例草案》建议先行在新土地实施业权注册制度，是香港土地注册制度发展的里程碑，为香港转制至业权注册制度迈出重要一步。
我恳请议员支持并通过《条例草案》。我们会全力配合立法会的审议工作，争取在今个立法年度内通过《条例草案》。如获得通过，我们目标在明年制订六条附属法例，包括土地业权规例（涵盖详细的申请程序）、费用及征费、弥偿基金、电子递交等，按先订立后审议的程序提交立法会，并进行条例实施前的筹备和公众及业界宣传教育工作，以便《条例草案》能在二○二七年上半年生效，让业权注册制度的好处尽早体现。
主席，我谨此陈辞。
完
2025年3月19日（星期三）
香港时间17时23分
香港时间17时23分
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