以下为今日（五月十六日）立法会会议上梁家杰议员的提问和发展局局长林郑月娥的书面答复：
问题：
据报，中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室（中联办）在２００７年以１．６７亿元购入大潭道２１号面积１１，７５０平方呎的空地；以地积比率１．４计算，可建总楼面面积为１６，４５０平方呎，即平均楼面呎价为１０，１４０元。报道又指出，地政总署在２０１０年７月批准中联办“原址换地”，把邻近额外２，１１０平方呎政府空地连斜坡加入上述空地，重组成一幅较大的地皮，中联办因而获得额外楼面面积约３，０００平方呎，惟政府只向中联办收取９９８万元土地补价（即每平方呎额外楼面面积的土地补价（补价）仅约为３，３００元）。根据现行政策，发展商如向地政总署申请“原址换地”，须符合若干条件（包括所涉及的政府土地不可合理地独立转让或发展，而该土地亦没有可预见的公共用途，以及发展商必须按十足市值缴付补价，使政府所得的财政收入不低于透过独立转让所得的收入）。就此，政府可否告知本会：
（一）政府有否评估，上述大潭道地皮的原址换地申请所涉及的政府土地，是否不可合理地独立转让或发展，而且没有可预见的公共用途；若评估的结果为是，详情为何；若评估的结果为否，地政总署是否违反原址换地的政策；
（二）鉴于有报道指出，大潭道邻近的豪宅于２０１０年中每平方呎的售价约为１．５万元，政府向中联办收取的９９８万元补价明显低于市价，而新地契条款又不设任何转售限制，政府批准上述换地安排如何可以符合政策中“发展商必须按十足市值缴付补价”的要求；有关补价的计算程式及详情为何；
（三）鉴于有报道指出，发展局回复传媒查询时指出，有关地段及增批部分已于２００９年获城市规划委员会（城规会）批准及批出规划许可，准许业主在该地段兴建一座包含七层高住宅及两层附属停车场的建筑物，并指该业主向地政总署提交原址换地申请，将有关的政府土地纳入该地段一并发展，以落实２００９年的规划许可，政府已按十足市值收取补价，有关地段及增批部分在２００９年获得的城规会批准及获批出的规划许可的详情为何；
（四）历年来中央人民政府驻港机构曾提出多少次原址换地申请，当中获地政总署批准的申请宗数为何，并以表列出全部获批项目的详情（包括地段、涉及的政府土地面积、规划用途，以及收取补价的总金额和计算方法）；及
（五）过去五年，每年地政总署共批准多少宗原址换地申请，并以表列出全部获批项目的详情（包括地段、涉及的政府土地面积、规划用途，以及收取补价的总金额和计算方法）？
答复
主席：
大潭道２１号的土地于１９４９年由政府批出，政府其后于１９６２年再将毗邻的一小幅政府土地批予该地段当时的业权人。该地段的总面积约１，０９１．６平方米，有关地契的用途为“ｐｒｉｖａｔｅ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ”，并没有对可建楼面面积、楼层、地盘复盖率或转让作出任何限制。根据土地注册处资料，该地段经多次买卖后，中联办于２００７年１１月在市场向当时的业权人买入。就该土地的规划申请方面，请参阅以下就问题第（三）部分的回复。
该地段业权人其后向地政总署提交“原址换地”申请，将有关的政府土地纳入该地段一并发展，以落实１９９７年的规划许可及２００９年属Ａ类的修订（下统称“规划许可”）。２０１０年７月，地政总署因应规划许可的内容，并按适用程序于批予业权人的换地文件当中施加了新的限制，包括只可建一座不超过七层高的住宅及两层附属停车间的建筑物，而该建筑物的总楼面面积不可超过１，８０３．２平方米，地盘复盖率上限订为２０％，而换地后该地段面积是１，２８８平方米。
我现就问题的五个部分答复如下：
（一）一如我在２００８年６月４日在立法会会议上回复议员的口头质询时所述，为落实按法定规划所核准的图则或计划，而在符合善用土地原则的情况下，政府会接受“原址换地”的发展申请，但有关申请须符合若干条件，包括所涉及的政府土地不可合理地独立转让或发展；而该土地亦没有可预见的公共用途；以及申请人必须按十足市值缴付补价，使政府的财政收入不低于透过独立转让所得的收入。大潭道２１号的“原址换地”个案符合上述条件。
（二）在评估这个个案的补地价金额时，地政总署的专业产业测量师按适用程序作出专业评估及厘定十足市值补地价金额，以反映土地在换地前地契条款下的地价及土地在换地后地契条款下的地价差额。如上述，换地文件施加了新的限制，有关补地价的专业评估不会单纯依据因换地所增加的楼面面积作出判断。
正如我在主体答案指出，有关土地是现有业权人于市场买入，而不是政府直接批地予有关业权人作指定用途。换地前的地契没有转让限制，而考虑到有关的规划许可的发展，并没有理据在换地条件上加设转让限制。
（三）有关地点在大潭及石澳分区计划大纲图（大纲图）上划为“住宅（丙类）５”地带。根据大纲图的注释，于该地带内的建筑物高度限制为“一层开敞式停车间之上最高可建七层”或现有建筑物的高度，以数目较大者为准。若发展作住宅用途的楼层数目为七层，最高地积比率为１．４，以及最大上盖面积为２０％。城市规划委员会（城规会）如接获根据《城市规划条例》第１６条提出的申请，可按个别发展或重建计划的情况，考虑略为放宽上述的地积比率、上盖面积和建筑物高度限制。
城规会辖下都会规划小组委员会于１９９７年１２月，在有附带条件下批准一项略为放宽建筑物高度（即除七层住宅楼层之外，另加一层停车间、一层车辆引道及一层机房和大堂入口）的规划申请，有关的附带条件如下：
（ａ）提交并落实美化环境建议，而有关情况必须符合规划署署长或城规会的要求。有关建议已于２０１１年９月提交。
（ｂ）所批给的许可将于２０００年１２月停止生效，除非准许的发展在该日期前已经展开或展开发展的期限获延长。有关发展的建筑图则于１９９８年获建筑事务监督批准。根据城规会规划指引编号３５Ｂ，该发展计划已经展开，规划许可仍然生效。
２００９年１２月，规划署接获屋宇署转介的建筑图则，其发展计划为七层住宅楼宇，另加一层停车间以及一层车辆引道和大堂入口；地积比率为１．４，以及上盖面积为２０％。该发展计划大致与已核准的发展计划相同，只作出了一些属于无须再向城规会提交进一步申请的Ａ类修订。该建筑图则于２０１０年１月获建筑事务监督批准。
（四）根据地政总署的记录，自回归以来没有收到以中央人民政府驻港机构的身份申请原址换地，而问题中涉及的换地申请，中联办是以该私人土地（由市场买入）业权人的身份作出。
（五）有关政府完成了的换地申请，相关的换地文件在土地注册处注册，公众可向该处查阅，而有关个案的撮要资料，公众可于地政总署的网页查阅。
完
２０１２年５月１６日（星期三）
香港时间１７时０７分