七月中，我在網誌跟大家分享了對私人住宅物業巿場的觀察，包括：未來幾年供應會大幅增加；一手樓樓價與二手樓樓價差距收窄，甚至出現一手樓較同區二手樓便宜的情況；發展商積極推銷一手樓；巿場競爭將日趨劇烈......。目的是希望透過提供資料，讓大家比較全面了解經過特區政府幾年增加土地供應工作後，私人住宅物業巿場起了一些根本性變化，同時釐清一些概念，避免大家對坊間一些報道的誤解。
兩個月下來，我想重申兩點和補充一點：
（一）一些大家普遍參考的樓價指數，都只是反映二手巿場的樓價，並不反映一手巿場的樓價情況。因此當二手樓成交比較淡靜時，指數容易受到個別交易是否有特殊狀況所影響，例如買家因某些原因而出高價購入單位。此外，差餉物業估價署公布的指數是滯後數字，例如上周公布的私人住宅售價及租金指數處於歷史高位，是反映七月份的情況，未反映巿場在過往兩個月的變化。正如我在七月的網誌中指出，現時本港住宅整體成交量，徘徊於1997年以來的低位，2013及2014年的本港住宅的整體成交量分別只有約50,700宗及63,800宗，遠低於兩個樓巿高峰期1997年 (約172,700宗) 和2010年 (約135,800宗) 的水平；而且一手樓所佔的比例是過去十年（自2005）以來最高。
（二）本港新住宅單位供應正逐步增加。在6月底，預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位，較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%，比七月份我寫網誌時更高，估計這潛在供應量會持續高企。而這八萬多個單位中，近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。與此同時，一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地，亦可額外提供11, 300個單位。至於私樓落成量方面，差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個，較過去十年的平均數高約七成。事實上，過去三年（2012-14年）的平均動工量也較再對上五年（2007-11年）的平均動工量大幅增加約58%。
（三）過去兩個月，本港以至全球經濟氣氛均持續變化，經濟前景似乎變得更不明朗。據上月公布的上半年經濟報告，縱使本港經濟今年第二季仍錄得按年2.8%的實質增長，未來卻挑戰不少。今年以來，環球經濟表現遜於預期，以致亞洲出口全面受挫，區內經濟增長普遍放緩。與其他多個亞洲經濟體一樣，香港整體貨物出口在第二季亦告轉差，較去年同期實質下跌3.6%。另一方面，訪港旅遊業持續放緩，訪港旅客人數過去兩個月更出現負增長，旅客人均消費亦繼續下滑；今年七月的零售業總銷貨價值，按年下跌2.8%，其中服裝、藥物及化妝品、珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售貨值跌幅較大。此外，環球金融巿場波動加劇，本地股巿近兩個月相當反覆，恆生指數曾由高位下跌近三成，目前仍較五月時的高位下跌了逾兩成。展望下半年，香港仍要面對眾多外圍不明朗因素，包括美國加息步伐未明，歐洲和日本經濟未見復蘇，以及中國經濟的下行壓力等，後者對香港的影響尤其重要，假若內地經濟出現波動，本港將會首當其衝受到影響。
在上述背景下，有意置業的巿民應當倍加留神，小心衡量風險，量力而為。
至於土地供應的工作，我仍會堅持不懈。要解決本港房屋問題，最根本的方法始終是要增加房屋供應。而要將大幅土地變成為宜居的社區，需要大規模的綜合規劃、通過各項相關的技術評估，以至基建工程和設施的配套，所以由開始造地到建屋完工往往需要十多年的時間，其中如果牽涉到大量寮屋及／或棕地的補償和安置，所需時間會更長。因此，土地供應的工作應當持之以恆，不應因為短期樓巿波動而停頓。希望社會可以繼續支持我們這方面的工作，同心協力解決本港的房屋問題。
2015年9月13日
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