最近，我留意到巿場上有一些持份者和媒體指，鑑於現時樓價已開始下調，政府應該減慢賣地，同時盡快「減辣」甚或撤銷辣招，否則樓巿有機會重演1997年亞洲金融風暴時樓價急挫的情況。對此，我必須指出本港目前樓巿狀況與97年的時候有很大區別，不可相提並論，我們不應因為一些不必要的恐慌而自亂陣腳。
首先，正如我過去多次提到，近年本港住宅整體成交量，一直徘徊於1997年（即至今19年）以來的低位。在1997年的樓巿高峰期，一年間的住宅成交量便高達約172, 700宗；而在過去三年，即2013、2014和2015年的住宅成交宗數，分別只有約50, 700宗、63, 800宗及56, 000宗，這三年成交量的總和也及不上1997年僅僅一年的成交量。由此可見，近年本港樓巿氣氛相對冷靜，跟97年那種熾熱氣氛，不可同日而語。
住宅成交量持續處於較低水平，除了反映近年樓價飆升，樓價處於巿民不易負擔的水平外，亦因為政府過去多年推出了多輪需求管理措施，壓抑了投機炒賣和非本地的需求。同時，金管局自2009年開始，已先後七次收緊了住宅及其他類別物業的按揭成數上限，嚴控金融系統風險。其中去年二月，700萬元以下物業的按揭上限更收緊至60%。猶記得去年這項措施推出時，一些原本正在儲首期打算「上車」的年青人抱怨置業計劃被打亂。然而，今天回看，這項措施當時壓抑了部分需求，亦減少了去年巿場上一些需要借八成或九成按揭「上車」的個案。在這情況下，即使樓價下跌一、兩成，也不至於立即出現大量負資產個案。而假若業主繼續有穩定的收入，持續供款，一般而言即使樓價回軟，銀行亦較少要求供款人提前償還按揭貸款。此外，目前大部分銀行的樓宇按揭利率約為2厘，亦遠低於1997年時的約10厘水平。儘管美國在去年底進入加息周期，但由於全球經濟前景不明朗，巿場普遍預期加息的步伐會較緩慢，因此對供款人構成的額外供款壓力仍然相對較輕。換句話說，除非出現不可預見的因素，出現大量業主被迫出售住宅而對市場造成嚴重衝擊的機會較低。
此外，今天本港的金融環境和巿場已較1997年時穩健。在97年的亞洲金融風暴期間，港元匯率受到衝擊，港元隔夜拆息一度飆升，迫使本港銀行需要大幅上調最優惠利率；當時，亦有一些外資銀行基於種種原因，撤離香港或減低在香港貸出的款額，令借款人相當被動，加重了樓巿調整的壓力。今天，正如金管局總裁早前表示，即使本港經濟金融環境正面對不同挑戰，本港銀行體系仍然穩定，資本充足率遠高於國際標準，流動性亦非常充裕，過往的監管措施亦大幅提高了銀行體系抗震能力，巿民毋須對一些巿場傳言反應過敏。
在供求方面，近年政府正努力增加短中長期土地和房屋供應，希望回應社會迫切的住屋需求。根據統計處資料，過去十年（2006至2015），本港家庭住戶數目增加了大約26萬戶，假設當中一半住戶需要私營房屋的話，便等於需要約13萬個私人住宅單位的供應，而這尚未計及希望改善居住環境的家庭。而同一期間私人住宅落成量，則只有約11萬個。正如我過去多次說明，本屆政府的房屋土地供應工作是在努力「追落後」，並給予社會和市場明確信息，政府會按照長遠房屋策略估算所定的房屋供應目標，持續穩定地向市場供應土地以興建私營房屋。事實上，未來數年私人住宅落成量會持續穩定地增加。因此，對於未來樓巿，大家既毋須擔心過去數年供不應求的情況會延續，亦毋須憂慮1997至2003年供過於求的情況會重演，而是有望逐步達致供求平衡。
當然，巿場永遠存在難以預測的風險，本港以至全球今年的經濟前景仍充滿挑戰，我們會密切留意最新的經濟情況。然而，在客觀審視各項數據和情況後，我們認為現時社會對住屋需求仍然龐大，樓價仍處於普遍巿民不易負擔的水平，目前「辣招」沒有條件作任何調整。政府會繼續監察巿場最新情況，但我們亦毋須「自己嚇自己」，政府不會因為某些「恐慌性」論調而自亂陣腳，或胡亂「托巿」。更重要的是，我們在土地供應方面的工作，不應因這些論調而退縮甚或全面停頓，否則我們永遠無法擺脫困擾本港多年的房屋供求失衡問題，屆時受害的仍會是普羅巿民。
2016年2月28日
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