局長隨筆

香港與其他發展成熟的城市一樣，正面對人口及樓宇「雙老化」挑戰。政府的策略強調復修和重建並行，自2018年先後注資190億元，在技術和財政上支援業主維修自己的物業。不過，對於一些老舊失修的樓宇，維修未必合乎成本效益，而重建是相對切實可行的方案，亦可解決這些樓宇的安全隱患。政府在去年12月向立法會提交《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》）(https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/legislative_council_brief/index.html)。今次，我邀請了發展局同事講解草案提出更新及精簡強制售賣（強拍）制度的建議，以及增設專責辦事處，加強支援受強拍影響的小業主。我最近亦探訪了數家居於老舊樓宇的業主，了解他們的意見及需要。

建議更新及精簡強拍制度 廣泛諮詢廣納意見

政府一直透過政策主導，從多方面入手，支持及鼓勵公營和私營機構進行市區更新工作。發展局助理秘書長（市區更新）王溢恆表示，《條例草案》提出的建議是促進重建老舊樓宇，改善居住環境的重要措施之一。

我們明白修訂強拍制度會影響私有產權，因此需要在加快重建老舊失修樓宇與保障小業主的物業權益之間取得合理的平衡。去年上半年，發展局從多渠道，包括舉辦公眾論壇以及探訪舊樓住戶，聆聽立法會、市民、不同界別的持份者組織及專業人士對修訂強拍制度和加強支援小業主的意見。

修例循四方向 涵蓋七個指定地區

王溢恆指出，《條例草案》會循四個方向更新及精簡強拍制度，第一，降低強拍申請門檻。聽取持份者意見後，我們會針對性地降低強拍申請門檻，引導市場將有限資源和力量聚焦於舊樓較為集中而有較迫切重建需要的七個按分區計劃大綱圖覆蓋的指定地區(https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/legislative_council_brief/index.html#designated-areas)，即長沙灣（覆蓋深水埗）、馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環、荃灣、灣仔、油麻地，並會定期檢討和透過附屬法例更新指定地區。

第二，便利相連地段的強拍申請；促進細小地段合併強拍和重建，提供更整全規劃和提高土地使用效益，令小業主受惠於較大型發展而增加的重新發展價值；第三，精簡強拍制度的法律程序；以及第四，加強支援受強拍影響的小業主。

業主盼加快收購舊樓程序 政府更全面支援

為了解業主對於更新及精簡強拍制度的看法，我早前分別到旺角及西營盤探訪舊樓業主。譚女士居於旺角區一幢樓齡超過50年的樓宇，她支持降低強拍申請門檻。半年前曾有發展商接洽收購大廈，惟當時只有六成八業主同意，未能集齊八成業權，無法達到現有強拍門檻而令收購告吹。她又提及，如收購成功，如何使用售出單位的收益以改善居住環境，業主們各有想法，有些希望在同區購入約30至40年樓齡、有升降機和設備較好的樓宇單位；有長者業主希望轉為租樓；有些則計劃在荃灣區置業。

譚女士亦表示，有不願被收購的業主認為樓宇狀況不過不失，可以居住，故不想賣出單位。不過，她認為樓宇外表雖然光鮮，但內部需不時維修，存在安全隱患，令人擔心。

同樣居於旺角舊樓的長者業主鄧生與鄧太，早年受惠於舊區重建，搬遷至現時樓齡較輕、有升降機的大廈居住。鄧生憶述當年得悉有發展商收購其舊居所在的大廈，即時簽下同意書賣出單位，獲得的收購價可讓他們覓得同區樓齡較新而設備較好的單位，改善生活。

居於西營盤舊樓的業主鄧生認為，樓宇過於老舊會失去價值，因此支持加快舊區重建。他表示，早前曾與他接觸的發展商表明需獲得整條街的舊樓業主同意，方會進行收購，最終收購告吹。從鄧生的個案，可見因為業主各有所求，難以達到共識，增添舊樓重建的難度。我們希望在保障小業主的大前提下，透過修訂強拍制度，作適度的介入，促成舊樓重建，令老舊失修樓宇的業主可搬遷到樓齡較輕或有升降機的樓宇居住，改善現有生活環境。

兩街之隔的舊樓業主陳先生也向我表示，2018年曾有發展商有意作出收購，但發展商認為大廈屬單幢式樓宇，地盤細小，發展利潤微，故最終只聞樓梯響。陳先生表示，若再次有發展商提出收購，他無從得知發展商提出的收購價是否合理，若不接納收購而需面對強拍，他擔心沒有能力面對訴訟，盼望政府支援。

成立專責辦事處 一站式加強小業主支援服務

我們明白強拍申請和訴訟涉及不同程序，會致力加強支援小業主。王溢恆表示，政府十多年前已委聘一家非政府機構向受強拍影響的舊樓小業主提供外展支援服務。發展局將於今年內推行兩項行政措施加強支援小業主。第一，發展局轄下成立專責辦事處，在不同強拍階段為小業主提供一站式加強支援服務，包括在強拍早期階段，提供法律權益和其他一般查詢服務、促進調解、獨立物業估值服務及法律和其他專業服務轉介，在強拍訴訟期間提供情緒輔導，以至在強拍完成後，協助尋找替代居所等。第二，成立由政府作擔保的貸款計劃，協助合資格小業主取得銀行貸款，以聘請法律和其他專家處理強拍訴訟，應付資金流問題。

《條例草案》將於1月10日提交立法會進行首讀，我們期望《條例草案》的實施，加上其他有關促進公私營機構重建舊樓的措施，可多管齊下應對好樓宇老化問題，令市民安居樂業。