前任發展局局長黃偉綸先生隨筆－2017年7月2日至2022年6月26日

每年在新一份《財政預算案》公布後，政府會公布年度賣地表，列出下一個財政年度可供推售的住宅及商業用地，另外亦會每季預先公布來季的賣地計劃，為市場提供透明度及確定性。土地對香港住屋需求、社會和經濟發展攸關重要，賣地收益亦是政府其中一項重要的收入來源。我們有責任確保以公平、公正和具競爭性的機制處理賣地事宜，善用土地資源。今次，我特別邀請地政總署副署長慕容漢，為大家介紹政府的賣地機制及流程。

公平、公正、具競投元素

地政總署1982年4月成立，專責掌管香港所有土地行政事務，涵蓋批地、撥地、估價和徵用土地等。在賣地方面，土地拍賣和公開招標都是慣常採用的賣地方式，雖然具體操作細節及流程不同，但同樣是公平、公正及具競投元素。今年3月，地政總署就以招標方式出售古洞北／粉嶺北新發展區首幅住宅用地，招標結果亦於4月公布。

以價高者得為原則

慕容漢說，以公開招標方式出售政府用地，流程相對簡單。地政總署會首先擬備賣地章程，詳細列出土地用途、發展參數、其他限制及要求，然後在憲報刊登投標方法及截標日期。有意競投人士可按賣地章程入標競投。在截標後，所有合資格的標書會呈交「中央投標委員會」考慮，若然出價達至或高於底價，會按價高者得原則盡快批出土地，一般可在數天內公布結果。在完成交易後，亦會不具名公布所有餘下標書的投標金額。

截標當天早上定出底價

在政府而言，賣地一直是「隨行就市」，在出售土地時會訂定底價要求，所有地皮必須達到底價才會出售。按現時機制，地政總署的估價小組會於截標當天的早上定出底價。評估時會以地皮的市場價值為基礎，並參考市場上土地物業成交及各項影響市況的因素，包括經濟環境、市場現況及對前景的看法、建築成本的最新變化等來釐定底價，估價可說是十分「貼市」。

土地價值源於發展帶來收益

慕容漢說，每幅土地的價值不盡相同，但都是源於地盤在發展後的樓面所帶來的收入，收益多與少則視乎地盤在城規要求、《建築物條例》及地契條款的規範下可容許的發展用途及發展規模，當中亦會因地盤的地理和環璄因素如地點、附近的配套設施及基建等，以及物業市道的供求情況而異。有收入自然有成本，除地價的支出外，還有建築費用、利息支出和風險回報，在收支平衡的情況下，不難發現發展商預計收入越高，建築費用、利息支出和風險成本越低時，能夠承擔的地價支出會越高。

客觀、獨立、行之有效的賣地機制

聽過慕容漢的介紹，希望大家明白到，政府有一套客觀、獨立、行之有效的賣地機制，並一直嚴格遵守。我們會繼續採取多管齊下的方式全方位覓地，以達至持續及穩定的土地供應。文中提及古洞北／粉嶺北新發展區首幅住宅用地上月成功推售，反映我們在推展新發展區工作方面的努力，儘管過程中遇到不少困難，但我相信只要繼續持之以恆、迎難而上，困擾香港多年的土地問題，定可逐步解決。