行政長官在新一份《施政報告》提到，面對樓宇急速老化，須採取更有效的政策手段，加快重建更新步伐，其中，市區重建局（市建局）剛完成「油麻地及旺角地區規劃研究」（「油旺研究」），為重整和重新規劃兩個舊區制定藍圖，亦提出發展節點及一系列新的規劃工具，以提升土地使用效益和重建潛力。《施政報告》更提出會在另外兩個舊區—荃灣和深水埗—開展同樣的地區規劃研究。早前，我特別相約市建局行政總監韋志成到訪旺角，談談市區更新。

油旺地區規劃研究

「油旺研究」2017年展開，涵蓋兩區面積約212公頃。研究制定了市區更新大綱發展概念藍圖，建議把兩區分為五個「市區更新潛力地區」，各具不同的規劃主題，例如建議把旺角東及西發展為「動力商貿區」、大角咀變身「綠悠社區」、油麻地會成為「歷史文化生活區」。研究亦提出五個發展節點，為區內的重點發展，設計上各具獨特性，將有助帶動四周的更新。日前，我與韋志成總監便前往其中一個節點—「旺角東水渠道城市水道」—的位置視察。

發展節點推動地區更新

韋總監介紹，計劃中，現時位於花墟徑已被蓋封的明渠會重開，改建成水道，旁邊的界限街一號體育館、二號體育館及界限街運動場，整幅土地上會興建大型水道公園。公園地下會設有300多個車位的停車場，以解決區內車位不足的問題。停車場上蓋將興建一個新運動場，旁邊會有一座新的政府綜合大樓，既重置現時的體育設施，還有更多社區設施。水道會由太子道西延伸至彌敦道，兩旁會有商業（包括高層建築和低層精品商業街）和住宅發展。

我相信大家都會感受到，水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂好去處。

新規劃工具更具效益

「油旺研究」建議的概念藍圖為規劃願景。韋總監說，研究亦提出多項新規劃工具，例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等，令推動市區更新，更具效率和效益。政府支持落實新規劃工具，提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與，促進市區更新。這些工具亦適用於私人發展的重建項目，而在適當情況下亦可推展至其他舊區。

積極落實實行細節

就「油旺研究」的建議，市建局在短期內會諮詢專業團體和相關持份者。同時，發展局正聯同相關部門與市建局密鑼緊鼓，就建議的規劃工具制訂執行細節，如透過更新一些指引落實措施，並期望明年完成相關工作。韋總監說，市建局會將合適的項目納入市建局未來五年的業務綱領內，盡快開展一些起動項目，並率先試用建議的新規劃工具，為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考。

開展荃灣深水埗地區研究

參考「油旺研究」的經驗，今年《施政報告》提出邀請市建局在荃灣及深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新方案。深水埗和荃灣均屬舊區，市建局可運用「油旺研究」提出的概念和規劃工具，審視區內的土地用途、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況，為這兩個地區制訂規劃及重整藍圖，並探討調整及提高區內發展密度的可行性，從而善用土地和加快舊區重建。

為深水埗作更深入廣泛重整研究

深水埗是傳統舊區，在油旺的北面。韋總監說，市建局以往在該區開展的17個項目，主要以項目主導為原則，重整規劃較少，發展空間也有局限；而上月底開展的兼善里／福華街項目及昌華街／長沙灣道發展計劃，則把舊樓群、舊社區設施及政府土地納入規劃範圍，並以政府推廣的「一地多用」概念作綜合規劃發展，從而提升土地發展潛力。他認為，為深水涉進行如「油旺研究」般更深入及廣泛的重整研究，制訂全面更新藍圖，加快更新步伐，是適當的。

審視荃灣區地積比

另外，荃灣屬於香港第一代新市鎮，發展自1970年代開始，區內不少樓宇樓齡已超過50年。韋總監說，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低，荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍，因此現時是合適時候，在荃灣開展類似研究，並審視提高荃灣區地積比的可行性，同時檢視土地用途，改善這個舊區的整體環境。

市區更新是一項充滿挑戰的任務。如韋總監說，舊區更新不應只看項目，亦不應只看小區，應以更宏觀的概念來考慮。就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。