看「懶人包」既方便又快捷，不過，關心新界東北發展的你，又豈會甘於停留「懶人包」層次？我們為大家準備了篇幅較長、內容較全面、準確的「常人包」，希望大家都能以「平常心」，花點耐性分析現時多項對新界東北的錯誤或失實指控。
網上指，新界東北90多公頃的房屋用地，公私營房屋比例為4:6，只有36公頃公屋，其餘54公頃都是豪宅？
答：錯﹗新界東北（即古洞北和粉嶺北新發展區）共約90公頃的房屋用地，以佔地比例而言，公私營房屋佔地比例約一半半，即兩者均為40多公頃。以單位比例而言，6萬個房屋單位供應中，60%(即36 000個單位)為公屋和居屋(租戶買家必須為港人)；其餘40%的私樓單位，絕大部份為高至中密度的中小型單位(住宅用地積比率為3.5至5，與公營房屋相若)。被指為「豪宅」的低密度私人住宅單位(地積比率不高於2)，佔地只有約1.6公頃，即整個發展區面積的0.2%。有關用地規劃作低密度住宅，乃因為有關用地遠離主要交通基建，而區內公營房屋和中小型私人住宅，則鄰近主要交通基建。
公營房屋用地只佔新界東北面積6%，其餘94%土地都是多餘或起豪宅？
答：整個新界東北發展區612公頃，可發展面積只有約300多公頃，其中約三成約90公頃用作房屋用地，其餘土地大部份是綠化、休憩和美化市容地帶(近200公頃或約32%)、道路(約74公頃或12%)、「政府、機構或社區」用地(約67公頃或11%)、以及保留不作發展的農業地帶和自然保育區(約60公頃或10%)、自然生態公園(約37公頃或6%)，以及天然河道(約37公頃或6%)等。一如以往其他新巿鎮發展，除了住屋外，必須提供完善的公共及社區設施、交通基建和休憩空間，巿民才可擁有舒適的生活。
巿區有4000公頃閒置土地，足以起45個東北？
答：有關所謂閒置用地的位置、面積和解釋，發展局早於2012年已經公開，包括地圖顯示地塊位置以及所屬規劃地帶，歡迎大家查閱：
http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/the_land_area_analysis/index.html
從發展局公布的地圖可以看到，現時全港未批租或撥用的政府土地，很多是座落於道路/通道、人造斜坡，或建築物之間的空隙、後巷的「零碎」土地，不適合發展。餘下的用地，位於房屋、商業、工業、社區及休憩用地等按規劃用途地帶內。其中位於住宅地帶內的土地，必須先經技術評估方可確定是否可以發展，其中個別經評估後合適的用地，已經陸續撥作房屋發展用途，但亦有被批評為「見縫插針」式建屋。中長期而言，要提供較大規模的可發展用地建立一個基建和社區配套較為完善的居住和就業環境，我們必須發展新一代的新巿鎮。
170公頃的粉嶺高爾夫球場可取代612公頃的新界東北？
答：我們明白社會上有意見提出發展粉嶺高爾夫球場，事實上，我們已於今年一月把高球場納入《發展新界北部地區初步可行性研究》中一併研究，希望透過全面及綜合的規劃，以確定該土地的長遠土地用途和發展潛力。
不過，就算我們發展高球場，仍需時間先經工程研究、公眾參與、技術評估，而且高球場面積約170公頃，只及612公頃的新界東北約四分一，(就算只計新界東北可發展面積300多公頃，高球場亦只相等於新界東北約一半)，而且當中有不少河流和古樹，可發展面積不如外界某些人所聲稱。正如上題所講，新巿鎮必須有完善的配套，並不是只有房屋用地就可以，聲稱高球場可提供6萬單位的人士，並沒解釋其工程可行性及相關社區配套安排，如道路、學校、公園、圖書館，及社區會堂等。因此時間上、規模上，高球場均不可成為新界東北的替代方案。
受影響住戶人數及安排
初步估計受影響的新界東北居民約一千戶，當中不少是住在搭建在政府土地上或私人農地上的未經許可構築物(俗稱寮屋)或者牌照屋。我們十分理解非原居村民對遷拆的憂慮，政府已為受影響的合資格住戶制訂特設特惠補償方案，以協助他們搬遷。為回應受影響人士原區安置的訴求，政府已在古洞北和粉嶺北預留用地，向符合入住公屋資格的受影響居民提供原區安置。
對石仔嶺花園長者的安排
石仔嶺花園是前英軍宿舍，以短期租約出租給私營安老院舍營運商經營安老院舍。我們明白計劃對住在石仔嶺花園的長者帶來影響，因此我們努力尋找解決方法，以照顧長者的福祉為依歸務求將對長者造成的影響減至最低。現時我們最新的計劃是，把搬遷計劃分兩期進行，2018 年會搬遷300名長者，2023 年才會搬遷餘下約600名長者。同時在現時石仔嶺花園附近，興建一座新的可提供約1,100個宿位的安老院舍，以容納現時居於石仔嶺花園的合資格長者。
不符合程序公義？
大型發展計劃的前期工程詳細設計和城規程序同步進行，是過去一貫的做法。其他計劃如安達臣道石礦場，也是一邊進行城規程序，一邊進行前期設計。在可行情況下同步進行所須工序，是盡量壓縮發展實施時間表，盡早提供發展房屋及其他設施的必要做法。
原址換地是利益輸送？
新界東北新發展區會由政府主導推行。政府規劃新界東北的土地用途時，只會考慮良好的規則原則，例如公營房屋、高中密度的私人住宅，須靠近主要交通基建，方便巿民出入，而現時新界東北土地的業權誰屬，絕對不是我們考慮因素。
一如過去其他新巿鎮發展，我們都容許私人土地業權人以契約修訂申請(包括原址換地)形式發展個別私人項目。但這次我們提出了多項更嚴格的條件，以確保用地符合政府的發展時間表。其中用地面積須達4000平方米的條件，是為了確保日後新巿鎮內的私人項目，不會出現「牙籤樓」、「插針樓」的情況。同時我們亦規定業權人必須公平對待土地上的租戶/佔用人，包括向他們提供與政府清拆相若的現金補償。
事實上，在2012年6月28日立法會發事務委員會上，多名議員(包括泛民議員)曾促請政府，在發展新界東北時，須與尊重私人土地業權人的權益之間取得平衡。
有關會議紀錄(p.17-18)：
goo.gl/5g19In
摧毀本地1/4活躍農地和鄉郊環境？
根據規劃署2012年資料，全港約有5000多公頃農地（包括常耕、休耕及荒廢農地，但扣除已改作其他用途土地），而新發展區內受影響的常耕農地只是28公頃。與此同時，新界東北預留了58 公頃土地作農業，佔新發展區面積約9% 。我們亦已為受影響的農戶在古洞南勘察適合復耕的土地。另外，新界東北預留了近130公頃的綠化地帶，佔新發展區面積20%，盡力保留現有鄉郊景致。
開放予內地居民自由出入？
新界東北是香港人的新巿鎮，當中60%房屋單位供應均是為香港人提供的公營房屋，亦不涉及任何旅客出入境政策的改變，有關指控是無中生有，混淆視聽。
最後，感謝你花時間和耐性看完整篇文章的內容。