立法會十一題：滲水投訴調查聯合辦事處的工作
問題：
有市民反映，即使向屋宇署及食物環境衞生署組成的滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）投訴樓宇單位出現滲水問題，但由於未能找到懷疑漏水單位的住戶，又或經滲水辦介入並處理後仍重複出現滲水，以致問題未能解決。就此，政府可否告知本會：
（一）過去三年，每年滲水辦處理樓宇滲水個案的以下統計數字：（i）接獲及（ii）已處理的舉報、（iii）委聘顧問公司進行調查的個案、（iv）成功找出滲水源頭並完成調查的個案、（v）未能找到滲水源頭但已終止調查的個案、（vi）已轉介予其他政府部門的個案、（vii）已發出「妨擾事故通知」的個案、（viii）法庭已發出「授權進入處所的手令」及（ix）「妨擾事故命令」的個案，以及（x）檢控及（xi）被定罪個案的數目，並按區議會分區及個案性質（即（a）初次處理個案及（b）重複個案（即報稱滲水的地址與過往已處理的個案相同））以下表列出分項數字；
區議會分區：
| 個案分類 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | |||
| （a） | （b） | （a） | （b） | （a） | （b） | |
| （i） | ||||||
| …… | ||||||
| （xi） | ||||||
（二）過去三年，滲水辦處理第（一）（iii）及（iv）項所述的個案的平均成本分別為何；
（三）鑑於根據滲水辦資料，就簡單容易處理的個案並且得到有關業主╱住戶的合作的情況下，調查及測試工作通常可於90個工作天內完成，而未能於90個工作天內完成調查的個案會書面告知投訴人調查進展，（i）滲水辦有否就處理個案的90個工作天細分工作階段，並分別制訂服務承諾；（ii）滲水辦會否書面通知投訴人有關的調查及測試結果；如否，原因為何；及（iii）過去三年，第（一）（ii）項所述的個案中，未能在90個工作天內完成調查的個案數目及比例為何；
（四）鑑於當局在去年一月十日回覆本會議員質詢時表示，滲水辦未能在90個工作天內完成調查的個案大多是較複雜個案（例如涉及多個滲水源頭、滲水重複或間斷出現、須多次測試才能確定源頭、業主或住戶未能配合調查等），當局有否按未能在90個工作天內完成調查的原因備存該等個案的分項數字；如有，詳情為何；如否，原因為何；
（五）當局有否統計過去三年，第（一）（vi）項所述已轉介予其他政府部門的個案中，（i）已完成處理的個案數目及平均處理時間，以及（ii）未完成處理的個案數目；如有，詳情為何；如否，原因為何；
（六）鑑於據悉，現時滲水辦在六個「試點地區」（即黃大仙、北區、元朗、離島、大埔及葵青）試行將「調查滲水一般程序」的第II階段的基本調查與第III階段的專業調查同步進行，並在大部分地區的第III階段引入紅外線熱成像分析及微波斷層掃描等新測試技術，當局會否考慮統一有關程序，將該等新測試技術推展至全港，並在所有地區同步進行第II階段及第III階段的調查程序，以加強調查效率；如會，時間表為何；如否，原因為何；及
（七）鑑於有意見認為，現行《公眾衞生及市政條例》（第132章）第12（1）（b）條未能處理因食水管、雨水渠或大廈天台防水層破損而引致的滲漏情況，以致滲水辦接獲有關投訴時只能轉介予其他政府部門，延長了市民受妨擾的時間，當局會否考慮修訂法例，將上述情況納入第132章規管，或擴大滲水辦職能，以省卻政府部門間轉介個案的時間；如會，時間表為何；如否，原因為何？
答覆：
主席：
私人物業若出現滲水情況，有關業主一般先透過互相合作，委聘專業人士／顧問公司進行滲水調查及查找滲水源頭，並進行所需的維修，以履行業主妥善管理和維修保養樓宇的責任。市場上亦有顧問公司或專業人士提供調查及解決滲水問題的服務。食物環境衞生署（食環署）及屋宇署的網頁亦上載了就滲水問題提供專業意見和服務的顧問公司及專家名單，供市民參考。如有關滲水情況構成衞生妨擾、樓宇結構安全風險或浪費供水，政府便會分別根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）、《建築物條例》（第123章）及《水務設施條例》（第102章）執法。
如業主未能與鄰居協商解決滲水問題，可向由食環署及屋宇署合組的聯合辦事處（聯辦處）尋求協助。聯辦處會以跨部門合作模式，透過法例賦予的權力和相關部門的專業知識，配合有關業主或住戶的合作，以一站式及有系統的測試方法，嘗試找出滲水的源頭，再飭令有關業主進行維修。
經諮詢環境及生態局和食環署後，就提問的各部分，現分別回覆如下：
（一）聯辦處就樓宇滲水個案的調查可分為以下階段（註）：
第一階段：確定滲水情況；
第二階段：進行基本調查；以及
第三階段：進行專業調查。
聯辦處在過去三年每年處理樓宇滲水個案及重複滲水舉報的相關數字表列於附件。
（二）聯辦處處理每宗滲水個案涉及的人手及開支各異，視乎個案的複雜性（如涉及多於一個滲水源頭或間斷性的滲水情況）、個案所需的調查工作（例如並非所有個案均會進行第二或第三階段調查）等因素而定；而須委聘顧問公司協助進行專業調查方式亦須因應實際情況（例如受滲水影響單位的內部裝修）而作出適當安排，個案成本亦不一。雖然聯辦處沒有備存相關平均成本數字，每年委聘顧問公司於第三階段調查開支大約為四千萬元。
（三）就簡單容易處理（即調查人員能進入處所進行調查、在追查滲水源頭方面沒有困難、不涉及多個滲水源頭或多項測試，以及無須經由政府化驗所確認滲水源頭測試結果）並得到有關業主／住戶配合調查的個案，聯辦處的表現指標是由接獲舉報開始90個工作天內完成調查，並以書面告知舉報人調查結果。
聯辦處雖然沒有就上述每個階段分別訂立服務承諾，但就此類簡單個案而言，一般可於90個工作天內完成調查：第一階段處理時間為六個工作天，第二階段為32個工作天，第三階段為52個工作天。
如以接獲舉報個案作統計（即包括簡單容易處理和較複雜個案），能於接獲舉報開始90個工作天內完成調查並告知舉報人調查結果的百分比，於二○二一年、二○二二年及二○二三年分別為70%、68.5%及65.4%，未能於90個工作天內完成調查或告知舉報人調查結果的相關數字分別為30%、31.5%及34.6%。
除上述表現指標外，現行聯辦處的服務承諾包括在接獲滲水舉報後，於六個工作天內聯絡舉報人，安排人員到有關處所調查；及在核實滲水妨擾源頭的調查結果後，於七個工作天內發出「妨擾事故通知」。
（四）調查的進展取決於多項因素，包括案件的複雜程度，例如個案可能涉及多個滲水源頭、重複或間歇性滲水情況需要進行多次測試、以及單位業主／佔用人是否配合聯辦處的調查工作等，而每宗個案亦可能涉及多於一項因素。聯辦處沒有就影響調查進度的原因備存統計數字。
儘管如此，聯辦處會不斷優化處理滲水個案的工作流程，以加快調查工作。在法規方面，政府正就環境衞生相關法例進行法例修訂工作，當中包括建議把可以進入懷疑造成公共衞生妨擾問題（包括樓宇滲水）單位進行調查的時間延長至晚上，以及將不遵從政府人員發出的「擬進入處所通知書」定為違法行為，讓政府人員可盡快進入涉事單位進行調查。
在處理流程方面，現行程序為先進行第一、第二階段基本調查，當未能查找滲水源頭才進行第三階段專業調查。聯辦處正在六個試點地區（即黃大仙、北區、元朗、離島、大埔及葵青）試行讓第二階段調查與第三階段同步進行。在此安排下，不需要等待第二階段調查結果，第三階段調查會提早進行，嘗試將大部分適用個案的所需調查時間由90個工作天縮減約三成至約64個工作天。
（五）由於個案轉介後會由有關部門按其職權採取相應跟進及執法行動，例如涉及樓宇結構問題、樓宇外露排水渠管欠妥或懷疑滲水源頭涉及須予以取締類別僭建物的個案會轉介予屋宇署；而涉及供水喉管滲漏的個案會轉介予水務署，聯辦處並無備存相關部門完成處理的個案數目及其平均處理時間的分項數字。聯辦處會探討定期向相關部門索取有關個案處理情況的可行性。
（六）如上文第（四）部分所述，聯辦處正在六個試點地區試行讓第二階段調查與第三階段同步進行。聯辦處會檢視試點地區在實施新工作模式的成效，持續優化有關工作流程和技術指引，並檢視資源、人手安排，以及顧問服務提供者的供應情況，考慮逐步推展有關同步調查程序至更多地區。
在第三階段的專業調查中，紅外線熱成像分析及微波斷層掃描技術（科技檢測）主要用於探測滲水位置及範圍，以及樓板的防水設施是否破損。直至二○二四年十二月，聯辦處以科技檢測作為專業調查階段的首選調查工具已擴展至全港16區的適用個案和餘下兩區的較複雜個案，聯辦處會檢視市場上更多相關服務提供者的供應情況，按序將科技檢測推展至餘下兩區的適用個案使用。然而，當該等科技檢測技術因現場環境無法有效使用，例如在受滲水影響的天花有混凝土剝落、表面不平或鋪設了瓷磚飾面、有喉管或其他設施阻礙，聯辦處便只可使用傳統測試方法（例如排水管色水測試或地台蓄水測試）以確認滲水源頭。
（七）聯辦處在收到有關樓宇滲水的舉報後，會派員到投訴單位進行視察檢查和測試。在確認滲水源頭後，如果滲水源頭屬於《公眾衞生及市政條例》第12條列明的妨擾事項，聯辦處會向滲水單位業主發出「妨擾事故通知」；其餘並不涉及《公眾衞生及市政條例》下妨擾事項的個案（例如供水喉管、外露排水渠管或天台等問題而引起的滲漏情況），現時已有機制作出迅速轉介以便透過相關條例作有效處理。
舉例來說，就食水管滲漏個案而言，聯辦處會把相關持續滴水或調查時發現外露供水喉管滲漏的個案即時轉介水務署作同步跟進。水務署會調查有關個案是否涉及供水系統滲漏引致浪費供水，若屬實會按《水務設施條例》向有關註冊用戶發出維修通知書，要求於限期內修妥損壞的喉管。如用戶未能符合維修通知書的要求完成維修，水務署會考慮安排截斷其供水。
就涉及大廈天台防水層破損或雨水渠而引致的滲漏情況，若在滲水調查時發現樓宇結構安全問題（例如天花混凝土剝落、鋼筋銹蝕等）或外露排水渠管（例如雨水渠管或髒水渠管）有欠妥或破損情況，聯辦處會即時將個案轉介予屋宇署根據《建築物條例》作出跟進，包括發出勸喻信及／或根據《建築物條例》向相關業主發出樓宇修葺令、勘測令或渠務修葺令。就欠妥建築物或排水渠而言，任何人如沒有遵從根據《建築物條例》送達的法定命令進行補救工程，即屬違法。
註：一般而言，聯辦處就滲水個案進行的調查分為三個階段。第一階段的調查會確定滲水位置的濕度數值是否達35%或以上。聯辦處不會就濕度數值低於35%的滲水舉報進行調查。若濕度數值達35%或以上，將安排第二階段調查。第一階段（確定有滲水情況）及第二階段（基本調查包括滲水位置的濕度監察、排水渠管色水測試及供水喉管的反向壓力測試）的調查工作均由聯辦處人員負責進行。倘未能在第二階段找出滲水源頭，便須進行第三階段的專業調查。在第三階段，聯辦處會委聘合約顧問公司協助進行調查，包括進行滲水位置的濕度監察、地台蓄水測試、牆壁灑水測試及供水喉管的反向壓力測試，以及於合適個案採用微波斷層掃描和紅外線熱成像分析等新測試技術。
完
2025年2月12日（星期三）
香港時間18時10分
香港時間18時10分
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