立法會十七題：私人寫字樓的供求情況
問題：
據報，有測量師行估算，截至二○二四年十二月底，中環甲級私人寫字樓的空置率超過13%，並預計於二○二五年該區租金會再下跌5%。就此，政府可否告知本會：
（一）過去三年，本港各級別私人寫字樓的每平方呎平均售價及月租，以及空置率，並按季度列出分項數字；
（二）有否預計，未來五年各區各級別私人寫字樓的供求情況；及
（三）有何具體策略平衡各區私人寫字樓的供求情況以紓緩空置率惡化的問題；會否在新發展區域（如北部都會區）引入彈性機制以劃定用地的商業用途；如會，詳情為何；如否，原因為何？
答覆：
主席:
就提問各部分，經諮詢財經事務及庫務局後，現回覆如下：
（一）差餉物業估價署（估價署）會從不同來源蒐集物業交易及租金資料，編製及定期公布私人物業的平均售價和平均租金。在私人寫字樓方面，估價署的一貫做法是就七個主要的私人寫字樓區進行詳細分析。根據估價署去年四月公布的《香港物業報告2024》，截至二○二三年年底，全港私人寫字樓的總存量約為1 310萬平方米，甲級寫字樓佔66%，乙級佔23%，丙級佔11%。過去三年（即二○二二至二○二四年），估價署公布的各級別私人寫字樓按主要分區劃分的季度平均售價及平均租金分別列於附件一及附件二。
此外，估價署每年年底亦會就私人物業進行空置物業調查，並在《香港物業報告》公布該空置概況的相關數據。二○二一至二○二三年期間全港各級別私人寫字樓的年底空置率表列如下：
| 年份 | 甲級 | 乙級 | 丙級 | 整體空置率 |
| 二○二一 | 12.5% | 13.1% | 9.3% | 12.3% |
| 二○二二 | 15.1% | 15.1% | 8.8% | 14.4% |
| 二○二三 | 16.0% | 14.9% | 9.0% | 14.9% |
（二）政府未有估算短中期私人寫字樓需求。至於供應方面，估價署每年會於《香港物業報告》發布各級別私人寫字樓未來兩年的預測落成量。根據估價署去年四月公布的《香港物業報告2024》，二○二五年私人寫字樓的預測總落成量約為136 000平方米，相比二○二四年的約156 000平方米輕微下跌。二○二四和二○二五年各級寫字樓的預測落成量表列如下：
| 年份 | 甲級（平方米） | 乙級（平方米） | 丙級（平方米） |
| 二○二四 | 146 000 | 9 300 | 1 000 |
| 二○二五 | 126 400 | 9 400 | 300 |
（三）政府正積極透過不同措施促進商業地產市場健康發展，這些措施包括：
（i） 政府會審時度勢，以審慎務實的態度，有節有度地在市場推出土地。因應當前經濟環境、寫字樓空置率和預計的供應，政府自二○二三至二四財政年度起未有推出商業用地項目，近幾年最後售出的商業地皮已是二○二三年三月的旺角洗衣街用地。
（ii） 政府正積極落實產業政策，搶人才搶企業，為經濟擴量提質。透過加強招商引資和宣傳香港的獨特優勢，香港將吸引更多內地及海外的企業和資金來港設立或擴展業務，包括成立新公司或升級擴張現有香港公司為地區總部等，從而製造更多對工商鋪位和寫字樓的需求。根據投資推廣署和政府統計處的最新年度調查，二○二四年母公司在海外或內地的駐港公司總數增至9 960間，按年上升約10%，創歷史新高。駐港地區總部、地區辦事處和當地辦事處的數量亦有所增加（增幅分別超過5%、4%和13%）。另外，截至去年年底，引進重點企業辦公室已引進接近70家重點企業。這些企業大部分都會在香港設立全球或地區總部，帶動寫字樓需求。
（iii） 就土地規劃而言，傳統寫字樓在法定圖則上主要劃作「商業」用途地帶。除辦公室外，「商業」地帶一般亦容許多項經常准許用途，包括酒店、食肆、商店及服務行業、教育機構、展覽或會議廳、康樂文娛場所、娛樂場所、以及資訊科技及電訊（包括數據中心、數據處理／電腦中心等）。換言之，目前規劃制度已預留彈性，容許發展商在「商業」用地因應市場狀況和營商考慮等進行寫字樓以外的商業用途。此外，最近北部都會區洪水橋／廈村新發展區修訂規劃指引表明，不再規定「商業」用地興建出來的樓面多少要做辦公室、多少要做零售，這正是希望能在規劃上預留足夠彈性以回應變化快速的市場。
（iv） 在規劃北部都會區的新發展區時，我們會適當地建議個別用地容納更多不同用途，以配合不斷轉變的市場需要。例如我們將新田科技城分區計劃大綱圖上擬議北環線鐵路站附近的土地劃作「其他指定用途」註明「混合用途」地帶，力求該地帶可靈活發展，容許在縱向樓宇或橫向空間內發展作多種用途，包括商業、住宅、教育、文化、康樂和娛樂等用途。
（v） 就一些具規模、投資金額較大的發展項目，發展局會與市場業界保持緊密溝通，預先聽取市場持份者對項目的發展方向以及招標條款的意見。例如，發展局去年十二月邀請市場就北部都會區的三個「片區開發」試點提交意向書，希望蒐集市場的意見和建議，以敲定日後公開招標的細節和條款。
（vi） 北部都會區是一項跨越多年的發展計劃，我們明白在規劃上必須具有靈活性以切合社會及產業發展的需要，與時並進。即使北部都會區的用地在法定圖則上已訂明其准許的土地用途，現行規劃制度容許提出規劃許可和修訂圖則的申請以作調整，城市規劃委員會根據最新情況作綜合考慮。
完
2025年2月12日（星期三）
香港時間17時45分
香港時間17時45分
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