立法會九題：市區重建
問題：
據悉，近期受到利率高企、環球經濟不明朗及本地樓市調整等因素影響，私人發展商參與市區重建的意欲顯著降低，導致多個重建項目（包括土瓜灣「十三街」和「五街」等項目）進度受阻。有意見認為，市區重建局（市建局）作為推動市區更新的主要機構，須確保其重建工作不會因經濟環境變化而停滯，避免影響殘舊失修樓宇住户改善居住環境的迫切需求。就此，政府可否告知本會，是否知悉：
（一）市建局有否評估當前地產市道疲弱對市區重建項目的具體影響，包括延誤項目的詳情及受影響的居民人數；
（二）市建局會否積極考慮以整合街區、跨區轉移地積比、增加規劃彈性或引入其他創新方式，充分釋放舊區土地的發展潛力；若會，詳情為何；若否，原因為何；
（三）市建局會否考慮增加自行發展住宅項目的比例、善用「一地多用」模式，以及研究發展項目引入更多商業及零售等用途等方式，以提高其項目的可行性和效益；若會，詳情為何；若否，原因為何；及
（四）長遠而言，市建局會否檢討現行重建策略，確保即使面對經濟環境波動，市區重建工作仍能持續推進，以滿足市民對改善居住環境的期望？
答覆：
主席：
經徵詢市區重建局（市建局），我對問題的各部分分別答覆如下：
（一）根據《市區重建局條例》（第563章），市建局須以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政，長遠維持穩健財政狀況。基於業務性質，市建局每年的財政狀況會受樓市的波動和開展項目的進度所影響。為應對經濟環境和樓市狀況對持續推展市區更新帶來的挑戰，市建局會以動態管理的策略，不時檢視已開展及／或計劃開展的重建項目，並因應市場情況和樓宇狀況適度調整不同項目的規劃和推展步伐，以在維持財務穩健、有效推動舊區更新和回應地區期望之間取得平衡，持續有序地履行市區更新的任務。
與此同時，發展局會繼續向市建局提供不同形式的財政支援，亦會聯同市建局和相關部門更廣泛應用創新規劃工具以增加重建的商業效益，並會從政策入手讓市建局能持續推進重建項目。詳情請見下文：
（二）及（三）市建局近年已開始在合適重建項目應用其《油麻地及旺角地區研究》（《油旺地區研究》）（註）提出的新規劃工具。例如，市建局就今個月內招標的旺角山東街／地士道街發展計劃，採用更靈活的住用及非住用地積比率互換，在不超過現時總樓面面積下，將住用地積比率上限由7.5放寬至8.5，以增加規劃彈性，吸引私人發展商參與。此外，市建局在二○二四年三月公布的旺角洗衣街／花墟道發展計劃，透過地積比率轉移，整合數個分布零散及缺乏重建潛力的細小地盤，將土地的發展潛力集中在一個較大的地盤上作混合用途發展，增加規劃裨益和項目商業效益。在政府支持下，市建局引入「一地多用」模式將不同政府和社區服務集中同一大樓提供，方便市民之餘亦能釋放政府土地，增加重建項目的發展潛力。市建局在其他合適項目也有利用上述的新規劃工具，包括衙前圍道／賈炳達道發展計劃。在正進行的荃灣和深水埗地區規劃研究，政府會與市建局探討其他工具的可行性，以加快市區更新的步伐。
自行發展住宅項目是其中一個發展可能性，但由於市建局要先行支付住宅建造費用，要考慮所造成的現金流壓力。因此，市建局的重建策略依然以與發展商合作為主，通過土地招標由市場進行重建。為此，市建局在去年年底試行「項目發展促進服務」，在展開招標程序前收集發展商對項目的意見，作為優化項目及招標條款的基礎，增加發展商的投標意欲和信心。
（四）市建局是政府在市區更新的重要夥伴，政府會確保市建局有足夠資源以履行其法定宗旨和政府委託的任務。除了在市建局成立時向其注資100億元，政府亦透過豁免市建局重建項目的土地補價，作為額外注資，截至二○二四年三月三十一日，已豁免的補地價金額累積達253億元。此外，政府會繼續支持市建局在合適重建項目內一併整合附近的「政府、機構或社區」用地，既重置及提升相關設施，亦透過釋放並向市建局批撥政府土地增加了重建項目的整體發展潛力，換言之這亦是政府對市建局財政上的一種支持方式。政府亦於二○二三年年中批准將市建局的借貸上限由60億元提高至250億元，以協助市建局在未來數年要應付多個大型重建項目的資金周轉需要。如有需要，政府也會考慮適當地提供其他支持。
此外，政府已展開政策研究，探討利用新發展土地為未來市建局和私人舊區重建項目創造更有利條件，讓市區重建工作得以持續推進。當中，我們會考慮在新發展區撥地建造遷置屋邨，為舊區重建提供調遷空間，亦會探討跨區地積比率轉移的可行性，目的是將舊區重建項目未用盡的地積比率轉移到新發展區使用，增加市場參與重建的誘因，亦同時改造發展稠密的舊區，長遠減低市區人口，令舊區更新並變得更宜居。我們的目標是在二○二五年上半年提出初步建議。
舊區重建不能單靠市建局，亦需要私營市場力量。剛於二○二四年十二月實施的《2024年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》，降低了強拍申請門檻和利便相連地段的強拍申請，正是政府其中一項措施鼓勵發展商參與重建。
最後，我們的市區更新策略是樓宇復修和重建發展雙軌並行。樓宇復修方面，政府於二○二四年十二月展開修訂《建築物條例》（第123章）建議的公眾諮詢，在今年二月底完結的諮詢期內，聽取了各界包括就加快樓宇檢驗和修葺方面的意見。目前所收集的意見普遍支持政府以軟硬兼施的方式（即既有支援，亦有懲處制度），促使業主遵辦《建築物條例》的法定命令及通知。政府會考慮收集到的意見，以敲定最終方案並開展修訂《建築物條例》的法律草擬工作，目標於二○二六年上半年提交條例草案。有關加快樓宇檢驗和修葺的建議如得以落實，將有助業主更好地保養自己的物業，藉紓緩樓宇老化問題，減慢舊樓的重建需要。
註：市建局在二○二一年完成《油旺地區研究》，提出地積比率轉移、容許油旺區住用／非住用地積比率互換，以及移除彌敦道兩旁商業地帶的地積比率限制等建議和新規劃工具。
完
2025年3月19日（星期三）
香港時間17時25分
香港時間17時25分
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