以下是今日（六月二十二日）在立法會會議上林筱魯議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆：
問題︰
關於精簡與發展相關的法定程序之法例修訂建議，政府可否告知本會：
（一） 過去五年，政府推展的公營房屋發展項目的詳細流程（包括前期的規劃和可行性研究工作、政府內部的審批程序、工程招標，以及承建商施工程序），以及各項程序的平均所需時間；
（二）有否研究，在過去五年推展的私人房屋發展項目的詳細流程（包括前期的規劃和可行性研究工作、政府就項目的審批程序，以及發展商施工程序），以及各項程序的平均所需時間；如有，詳情為何；如否，會否進行有關研究；及
（三）有否估計，在上述的法例修訂建議獲通過後，就第（一）及（二）項所述發展項目的流程，分別可精簡的程序及節省的時間為何？
答覆：
主席：
就林筱魯議員的提問，現回覆如下：
（一）現時政府把土地由「生地」（即原非規劃作房屋發展及／或尚未適合開展建屋工程的用地）改成「熟地」（即可動工用地），涉及一系列程序。以改劃單一地塊作公營房屋發展為例，首先需由土木工程拓展署（土拓署）進行技術可行性研究，評估交通、環境等方面的影響，一般需時約兩年，隨後由規劃署根據《城市規劃條例》（第131章）進行改劃（按法例一般需要11個月）。其後，土拓署會展開詳細工程及建築設計（一般需要18至24個月）。如牽涉私人土地，亦要由地政總署及相關部門按《收回土地條例》（第124章）和其他條例為收地和工程範圍刊憲和處理反對意見。待詳細設計及預算開支準備就緒，政府會向立法會申請工程撥款，獲批後由地政總署啓動收地程序和為受影響住戶或經營者提供安置補償，然後清理土地，以便土拓署展開為期約兩至三年（視乎地盤情況而定）的土地平整和基建工程。計及某些環節盡量同步進行，以上程序合共一般需時至少六年。一些較大型及複雜的發展項目，需時或更久。
可同步進行的環節例如工地平整和基建工程的詳細設計、相關法定程序 （例如《收回土地條例》（第124章）、《道路（工程、使用及補償）條例》（第370章）及《水污染管制（排污設備）規例》（第358AL章）下的刊憲程序）和處理反對意見程序，一般會同步進行；土拓署會把工地平整工程與基礎設施工程盡量分階段完成，讓已完成部分率先交付香港房屋委員會（房委會）興建房屋，並安排把餘下部分與房屋建築工程同步進行。為精簡程序，土拓署亦已於較早前引入一項先導安排，為一些地區的公營房屋發展所進行的工程可行性研究採用定期顧問合約，從而減省約四至五個月採購工程可行性研究所需的時間。
運輸及房屋局（運房局）表示，公營房屋的地基及上蓋工程一般需約四至五年時間完成，但亦視乎個別地盤的情況而有所不同，包括地盤的土地和地質狀況及發展項目的設計和樓層數目，同時亦受如惡劣天氣等一些不可預測的因素影響。
房委會在接收地盤前，會進行前期籌建工作，包括擬備規劃大綱、進行詳細設計、土地勘測及招標等，以便在政府將土地交予房委會時盡快展開建築工程。因應個別項目的需要，房委會建築小組一般會在土地交付予房委會之前大約一年批核項目預算及設計方案，隨即籌備地基工程的招標工作。在進行地基工程時，房委會會同步為上蓋工程進行招標工作，以期緊接於地基工程完結後展開建造上蓋工程。結構工程與樓宇裝備會同步進行，減省工程時間。
運房局表示，為竭力壓縮建屋程序，房委會會更廣泛採用「組裝合成」建築法及創新建築技術。此外，為應對增加的建屋量，房委會會借助建造業界的資源和專業知識，在合適的項目中採用新的「設計及建造」合約採購模式，讓承建商一併負責設計和建造，房委會因而可集中運用現有設計人手，加快新項目在興建前的規劃工作，以期盡快批出工程合約。
（二）私人房屋方面，如涉及由「生地」改成「熟地」的造地程序，大部分程序與上文第（一）部分提及的相若。政府會根據每幅用地的獨特條件及情況，按需要展開技術可行性研究，隨後展開相關的法定程序，如改劃、道路工程刊憲和處理反對意見等。地政總署會負責相關的土地行政程序，如土地清理及草擬賣地條款等。不過，除非政府賣地項目位處由政府全面規劃和平整土地的新發展區，否則一般不會牽涉收回私人土地，工程及建築設計及土地平整程序亦會由發展商承擔。發展商於投得用地後須就擬議的發展向相關部門提交項目動工前的審批申請，如建築圖則審批／上蓋工程開展同意書申請等。待有關申請獲審批後，發展商須於地契內訂明的建築規約期內完成發展，並取得「佔用許可證」。
除了政府賣地項目外，發展商亦可在規劃用途容許下或申請規劃許可後，向地政總署申請契約修訂或換地，以推展私人房屋發展項目。由接獲有效申請至簽立契約涉及很多不同程序，包括草擬基本條款建議書及商議補地價等。每宗申請所需時間取決於該個案的複雜程度。地政總署就此所訂下的服務承諾，是在收到有效申請書後的22個星期內，向相關個案的申請人發出載列暫訂基本條款的建議書或否決通知書，又或表明原則上同意的覆函。
作為其中一項精簡行政程序的措施，對於那些已獲城市規劃委員會（城規會）根據《城市規劃條例》（第131章）第12A條批准並已訂立一套發展參數的改劃申請，地政總署現會接納在改劃程序完成之前提前處理相關契約修訂／換地的要求。另外，為加快私人房屋供應，政府在編制上設立以下兩個專組推動私人住宅發展項目：
（i） 地政總署於二○一九年四月成立土地供應組，專責處理政府賣地計劃中的個案和全港所有大型契約修訂及換地個案。土地供應組與申請人保持緊密聯繫，並積極主動安排跨部門會議，務求迅速處理審批程序中出現的問題；及
（ii）發展局於二○二○年十二月設立項目促進辦事處，協助較大規模（即可提供500個或以上單位）的私人住宅發展項目動工前的發展審批申請。辦事處與各相關政策局和部門專責統籌人員緊密聯繫，確保審批流程暢順。
（三）為進一步縮短發展流程的時間，發展局正着手與相關政策局和部門優先檢視不同法例（包括《城市規劃條例》（第131章）、《收回土地條例》（第124章）、《前濱及海床（填海工程）條例》（第127章）、《道路（工程、使用及補償）條例》（第370章）及《鐵路條例》（第519章））的發展程序，以精簡或縮短城市規劃申請、收地、道路刊憲等多個法定程序。
我們已於今年三月二十二日向立法會發展事務委員會提交了初步建議，主要方向包括（i）精簡和縮短法定程序（例如縮短完成改劃程序所需的法定時間）；（ii）避免重複執行性質相近的程序（例如減省不同條例下處理相同項目的相類反對意見的需要）；（iii）明確授權部門同步進行某些程序（例如容許在訂定詳細土地用途期間進行填海工程）；（iv）理順相關安排（例如限制對土地有控制權者方可提出改劃申請）；及（v）精簡各項程序以更有效運用公共資源（例如覆核城規會決定時須列出理據）。
我們爭取於年底前為這些措施提交條例修訂草案，如獲得通過及推行，將可加快政府未來各個發展項目。以上文第（一）部分提到「生地」改成「熟地」的程序為例，並假設有關項目涉及研究、改劃、收地、撥款申請等所有環節，如果落實有關修例建議，可望將「生地」改成「熟地」所需的時間（現需時至少六年）縮短約兩年至兩年半。
完
2022年6月22日（星期三）
香港時間14時50分