以下為今日（一月五日）立法會會議上湯家驊議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆：
問題：
《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第５４５章）（《條例》）於１９９９年起實施；根據《條例》，任何人士如擁有某地段的不分割份數中不少於９０％的不分割份數，可向土地審裁處申請售賣令，強制售賣該地段所有不分割份數，以便重新發展。政府在去年１月透過在憲報刊登《土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》，指明就３個類別的地段於２０１０年４月１日起，強制售賣申請門檻由九成下降至八成。就此，政府可否告知本會：
（一）自１９９９年《條例》實施以來，土地審裁處有否拒絕作出強制售賣令的申請（包括申請門檻分別為九成及八成的申請）；如有，拒絕的理由及詳情為何；
（二）當局有否評估，１９９９年至今根據《條例》被強制售賣的物業的售價，與該等物業所在地段重新發展後的物業售價比較的差額為何；若有，詳情為何；若否，當局如何監察《條例》有否被濫用導致少數份數擁有人的業權未能獲得合理補償；及
（三）鑑於有小業主反映，現時法律援助署的服務並不包括根據《條例》由土地審裁處審理的法律程序以及在提出有關法律程序前進行的商討，令不少不滿物業估價的小業主，因沒有經濟能力而未能聘請律師、工程師或其他專家協助他們議價，政府會否修訂有關法例，讓小業主獲得法律援助，從而可在較平等的基礎上與發展商商討物業的估價；若會，有關修訂的時間表為何；若不會，原因為何？
答覆：
主席：
就問題的三個部分，我的回覆如下：
（一）自《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（《條例》）在１９９９年生效至２０１０年１２月３０日為止，土地審裁處共收到８５宗強制售賣土地申請，當中有２６宗獲發出強制售賣令；１宗申請遭拒絕；３７宗個案基於各種原因已經暫緩執行或由申請人撤銷申請；另有２１宗個案現正在處理中。就這８５宗個案，除４宗外，其他的８１宗均為根據九成門檻而提交的申請。
遭土地審裁處拒絕的一宗申請個案，涉及位於九龍通菜街１２５及１２７號的地段（土地審裁處個案編號ＬＤＣＳ１０００／２００６），是一宗根據九成門檻而提交的申請。根據土地審裁處於２００７年３月頒下的判案書，個案申請人未能列舉足夠證據令土地審裁處信納基於地段上現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展，故土地審裁處拒絕發出強制售賣令。
（二）根據《條例》，當多數份數擁有人向土地審裁處提交強制售賣土地申請時，有關申請必須隨附提交申請當日之前的３個月內擬備並列明有關地段上各物業的評估市值的估值報告，而該市值的評估是符合《條例》中的有關說明。這個估值報告的目的是提供基礎，以便日後出售地段後，按報告內有關現有用途估值的比例把出售收益攤分與每名多數份數擁有人和少數份數擁有人。
如土地審裁處在審理申請後，決定發出強制售賣令，審裁處會批准一個已「顧及地段本身的重新發展潛力」的底價，並委任信託人透過公開拍賣方式出售地段（地段上各業權擁有人同意根據《條例》另行取得土地審裁處的批准採納其他方式出售地段除外）。「顧及地段本身的重新發展潛力」的底價會高於有關地段所有單位總計的現有用途價值，因為它反映了包括更充分利用地段地積比率的價值。土地審裁處處理強制售賣個案時，一定有一位資深測量師以審裁處審裁員身份，與審裁處法官一同處理個案，並會提供專業意見。
在出售地段後，售賣所得收益會按上述所指的市值估值報告評估「…地段的每名多數份數擁有人及該地段的每名少數份數擁有人各自的在該地段上的物業…的價值」的比例（即按照地段上每個物業的現有用途價值在多數份數擁有人與少數份數擁有人之間的比例）攤分。
根據過去土地審裁處發出強制售賣令並成功公開拍賣的２２宗個案的紀錄，地段成交價平均達有關地段的現有用途價值的２．６倍。換句話說，小業主在物業公開拍賣後獲攤分的收益是他擁有單位當時市值的２．６倍。我們認為透過《條例》下由土地審裁處訂定底價的做法，是可保障小業主得到合理的補償。不過，我們須指出，２．６倍只是上述個案的平均數字，土地的重新發展價值明顯地是因地盤而異。
我們未有就有關地段被強制售賣物業的售價及其重新發展後的售價作比較。因為土地重新發展在過程中有不同成本和風險，重建後的物業的最終售價，亦會受許多因素影響，包括整體經濟情況和物業市值，甚至是改變地段用途的因素，例如由住宅變商業用途。因此土地重建後的售價不能提供合適指標去評估小業主是否獲得合理收益。
（三）根據《法律援助條例》，法律援助只可給予根據《業主與租客（綜合）條例》）第ＩＩ部由審裁處審理的法律程序。但如市民因為審裁處所作的決定提出上訴，只要通過經濟及案情審查，是可獲得法援，並進行上訴。政府在現階段並無計劃修訂《法律援助條例》的相關條文。
然而，發展局非常重視為小業主提供在根據《條例》開展法律程序前的行政支援，一如我們在２０１０年１２月１日立法會辯論「檢討《土地（為重新發展而強制售賣）條例》的運作」議案時指出，發展局將於本年一月下旬推出一個處理強制售賣土地個案的「調解先導計劃」。這項計劃旨在協助根據《條例》提出或打算提出強制售賣土地申請所涉及的各方進行屬自願性質的調解，試驗以一年為期。先導計劃會由政府在財政上提供支援，包括這計劃的開發成本、營運開支及向合資格的長者小業主提供資助以支付調解員費用。如涉及或即將涉及強制售賣土地申請的雙方，即多數份數及少數份數擁有人，願意參與有關的調解計劃，提供調解服務機構職員會先讓雙方了解調解機制的運作。為了提高透明度，我們會要求調解服務機構提供認可調解員的名單及劃一收費，以供參與計劃的雙方選擇。所有認可的調解員均是接受過專業調解訓練的獨立專業人士，會在不偏幫任何一方及保密的情況下，協助雙方在對等的環境下溝通和協商，以達成共識。
此外，發展局亦將在同一時間推出「支援長者業主的外展服務先導計劃」。我們正委聘社會福利機構向舊樓長者業主提供外展服務，並聯絡各地區長者服務中心，主動向長者業主講解物業收購的一般做法和根據《條例》進行強制售賣的程序。這個社福機構更會按長者業主的意願，將其個案轉介測量師等專業人士徵求意見及協助，以及會免費協助長者業主查證個案，包括向不同的政府機關，如土地註冊處、屋宇署及規劃署查核長者業主居住的大廈是否屬於２０１０年４月１日生效的《土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》下適用於八成申請門檻的其中一種指定地段類別。
為加強宣傳和公眾教育，協助小業主瞭解其權益和各機構提供的服務，以及提醒他們在發展商或中介人向其提出自願收購或強制售賣時須留心的事項，發展局亦會在本年一月下旬推出一輯介紹《條例》的短片，以簡單易明的方法解釋《條例》涵蓋的範圍和強制售賣土地和物業的程序，讓受影響業主認識在《條例》下的權益和保障。短片亦會介紹市民可獲得的支援和協助，包括由香港房屋協會透過十個物業管理諮詢中心提供的進一步資訊、地產代理監管局在規管地產代理進行有關收購舊樓工作方面的角色，以及地產代理監管局可向業主提供的協助。短片當然也會介紹發展局即將推出的調解先導計劃，和由社福機構提供的支援服務。
完
２０１１年１月５日（星期三）
香港時間１４時３０分