立法會七題：優先發展尚未開發及發展不足的土地

以下是今日（五月十七日）在立法會會議上石禮謙議員的提問和發展局局長馬紹祥的書面答覆：

問題：

行政長官在二零一七年《施政報告》中宣布，他已要求當局探討利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低，且位於邊陲地帶的土地作其他用途的可行性。然而，有市民強烈認為，鑑於香港現時有大量尚未開發及發展不足的土地，包括棕地，政府應該優先發展該等土地，而非破壞屬本港珍貴天然資源的郊野公園。就此，政府可否告知本會：
 
（一）按照當局的最新預測，未來十年對商業、住宅及工業樓面面積的需求分別為何；
 
（二）就各法定分區計劃大綱圖（大綱圖）所涵蓋的用地而言，下表所述用地的下列詳情：（i）尚未開發及／或發展不足的用地的數目、（ii）該等用地的總面積，以及（iii）根據相關大綱圖及／或《建築物（規劃）規例》（第123章附屬法例F）所載的發展參數計算所得的可供發展的總樓面面積；及
 

（三）當局有否計劃藉各種方法，包括改變土地用途及／或修訂契約，以優先並加快發展尚未開發及發展不足的用地，從而滿足土地需求；如有，詳情為何；如否，原因為何？

答覆：

主席：

行政長官於二零一七年《施政報告》中提出，在增加生態保育及郊野公園土地總面積、提升康樂及教育價值的同時，思考利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲地帶的土地用作公營房屋、非牟利的老人院等非地產用途。相關政策局及部門正跟進研究有關事宜，作為政府多管齊下土地供應策略，包括檢討土地用途、推行新發展區和新市鎮擴展計劃、發展棕地及填海等措施之外的一個選項。

倡議符合政府一貫的土地利用優次，即優先考慮現有市區及新市鎮的已建設地區邊緣、鄰近現有道路及其他基建，以及保育價值和緩衝作用較低的土地，以及現時市區及新市鎮內未批租或撥用、作短期租約，或其他不同的短期或政府用途，而有發展潛力的政府土地。對於有潛力作發展用途的土地，我們會按既定機制，檢視和評估有關發展建議的可行性。而生態、景觀及／或歷史價值高的土地則應予以保護。

經諮詢運輸及房屋局及規劃署後，就問題的各部分現謹答覆如下：

（一）就房屋需求而言，按照二○一四年十二月公布的《長遠房屋策略》（《長策》）下，政府會每年更新長遠房屋需求推算，並訂定逐年延展的十年房屋供應目標，以顧及隨時間而改變的各種社會、經濟及市場情況，並按需要適時作出調整。房屋需求推算涵蓋四個主要需求因素，分別為住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶，以及其他因素的住屋需要。而政府根據各個需求因素的客觀數據，推算出一個可以滿足房屋需求的供應目標，並以此作為政府物色土地建屋的規劃指標。

根據二○一六年底公布的最新房屋需求推算，政府採納46萬個單位為二○一七／一八至二○二六／二七年度十年期的總房屋供應目標，當中新增公私營房屋供應比例維持在60：40。按此，公營房屋供應目標為28萬個單位，當中包括20萬個公共出租房屋單位及八萬個資助出售單位；而私營房屋供應目標為18萬個單位。政府在物色土地建屋時，會以上述供應目標作為規劃指標。

至於經濟用地需求方面，規劃署於今年初完成《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》顧問研究（「工商用地需求研究」），為剛完結公眾參與的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《香港2030+》）提供五類市場主導經濟用地的供求預測數據（包括商業核心區甲級寫字樓（註一）、非商業核心區甲級寫字樓、一般商貿（註二）、工業（註三）及特殊工業（註四））。「工商用地需求研究」採用了量化模型為五類用地進行由二○一三／一四年至二○二三年（短期）、二○三三年（中期）及二○四一年（長期）的供求評估，當中考慮了各項可能影響有關用地需求的因素，以及各項已落實、已規劃或正規劃當中的土地供應項目。有關評估的主要結果見附表。

（二）及（三）香港土地資源珍貴，政府一直透過持續的土地規劃、撥用及管理工作，務求善用土地資源，以滿足社會的各種發展需要。發展局在去年十一月十六日回覆立法會提問（立法會二十二題）時，已詳述政府規劃、撥用及管理土地的一般機制。而發展局在二○一七年一月提交立法會發展事務委員會的第CB（1）461／16-17（01）號文件，亦詳述土地需求及供應概況，政府多管齊下的土地供應策略，以及各項短、中和長期土地供應措施的最新進展。

政府並無定義或統計所謂「尚未開發或發展不足土地」。根據既定機制，土地由「生地」變成「熟地」（即可發展用地）須經過不同階段和程序，例如土地用途檢討或其他規劃及工程研究，以及就用地進行所需程序和工程，包括解決各種技術問題、尋求撥款、徵收及清理土地、平整地盤和提供基礎設施及配套等，過程需時。一般而言，在現時可發展土地短缺的情況下，當土地變成「熟地」並可作發展時，政府會盡快將土地批租或撥用。此外，未批租或撥用土地純粹反映土地在落實長遠規劃用途過程中某個時間點的情況，而土地使用狀況亦經常因應土地用途的規劃工作不時轉變，這些土地不應被簡單視為尚未開發或發展不足土地。我們亦沒有就法定圖則上未批租或撥用土地進行統計。

在土地供應方面，政府全力推展多管齊下的土地供應策略。一般而言，被認為可行的土地供應建議，包括拓展現時未有發展計劃、已無需作原來預留用途，又或未地盡其用的土地，都已納入土地供應策略之內。例如規劃署一直進行的各項土地用途檢討，已涵蓋未批租或撥用、作短期租約，或其他不同的短期或政府用途，及其他現時未有發展計劃的政府土地。本屆政府透過持續的土地用途檢討所物色的210多幅短中期房屋用地，加上適度提高發展密度，以及落實啟德發展區、鑽石山綜合發展區、三個石礦場的重用、鐵路物業發展項目、市區重建項目等，預計於短中期內合共可提供逾38萬個住宅單位，以及逾200萬平方米經濟用途樓面面積。

中長期方面，政府一直推動大型土地規劃及開發項目，包括古洞北╱粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區，以及元朗南發展，同時亦研究探討其他土地供應方案，包括將軍澳第137區、港珠澳大橋香港口岸人工島上蓋發展，以及其他潛在的鐵路物業發展項目等，預計於中長期內合共可提供逾22萬個住宅單位，以及逾860萬平方米經濟用途樓面面積。當中善用棕地是土地供應策略的主要方向之一，上述正推展的洪水橋、元朗南、古洞北╱粉嶺北三個項目，便會釋放約340公頃棕地，連同周邊土地透過綜合規劃，預計可提供合共超過940公頃的可發展土地。

為了香港的長遠可持續發展，政府有需要以前瞻、務實及行動為本的方針，處理與香港未來發展息息相關的規劃議題，並就最新的規劃情況及將會面對的挑戰，制訂穩健的全港發展策略。規劃署於二○一五年展開《香港2030+》，以更新全港發展策略。當中提出「規劃宜居的高密度城市」、「迎接新的經濟挑戰與機遇」及「創造容量以達致可持續發展」三大元素，並建議東大嶼都會及新界北兩個長遠的策略增長區，預計可以提供大約1 700公頃的土地，應付未來房屋、經濟及社會發展的需要，提供空間改善宜居度，提供經濟活動所需的土地，以及提供應付大規模市區更新的額外住屋需求。

在資源有限而全面規劃相對較具成本效益的前提下，政府已考慮到不同土地及地區的情況，為土地的利用和發展訂立優次，並正全力投放資源加快推展上述一系列土地供應措施，同時簡化發展程序和繼續推行「補地價仲裁先導計劃」以利便私人發展／重建，務求持續而有效地增加香港的土地和樓面供應。然而事實是，我們沒有單一的措施既可處理現時土地短缺問題，又能持續提供足夠土地以滿足所有短中長期的發展需要。因此，我們務必要繼續採取多管齊下、穩健且靈活的方式，明智地增加土地供應和創造發展容量。實際而言，要應對香港未來發展的需要，現正推行的各項土地供應措施缺一不可，我們亦應當繼續探討任何可行的土地供應選項。
 
註一：這類別包括商業核心區內的甲級寫字樓。就短期（即二○二三年）而言，商業核心區涵蓋上環、中環、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀（包括佐敦道以南的西九龍填海區）。中長期方面，商業核心區的甲級寫字樓供應則額外包括在九龍東的第二個商業核心區（即啟德發展區及九龍灣和觀塘商貿區）的發展項目。
 
註二：這類別包括非甲級寫字樓，以及一些不涉及工業生產且對樓面空間要求具彈性的商貿活動。一般類別的研究和開發，以及檢測和認證均屬此類別。
 
註三：這類別包括製造業、倉儲和其他工業活動，但不包括「特殊工業」。一般物流／倉儲（包括一般倉庫及貨倉用途）均屬這個類別。現代物流設施則不屬此類，它們被歸入「特殊工業」。有關需求預測主要源自一般物流／倉儲。
 
註四：這類別包括因特定環境或其他考慮，而對地點及／或作業具特定要求的工業。有關用途一般需要設置在對建築物規格較嚴格（例如較高負重量、較高樓底、較廣闊整層樓面、較可靠並附有後備供應的電力供應，以及無塵環境）的特定處所。數據中心、現代物流、特殊類別的研究與開發，以及檢測和認證均屬此類別。

完

2017年5月17日（星期三）
香港時間14時30分


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